房地产政策专家预言未来政策走势行业评述行业资讯资讯-【资讯】

发布时间：2021-07-21 17:14:18 阅读：次来源：排线厂家

在北京最近一次论坛上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮日前表示：“大家问政府还会有什么政策出台。我也不知道。就像医院对待一个病人一样，病人问：下面会给我吃什么药？以后会开什么药？医院说：后面什么药都有，关键看你明天的体温血压和其他症状。我不知道会出什么样的政策，但是作为学者，我知道未来什么样的政策一定不会出。”

理性理解政策：四种政策一定不会出

第一个“一定不会”。一定不会帮助开发商在一个特定的价格点上把房子卖出去。这不是政府的职能所在。政府提供的政策是维护公共产品，维护社会经济秩序，调控政策根据房地产投资规模过大，房价过快上涨，供给结构不合理以及市场经济秩序这四个问题出台的。政策有进一步储备，但是这些储备并不包括怎么样帮助开发商，把现有的房子或者已开发的房子卖出去。市场的变化不管你认为它多么的不合理，你去顺从它比较好！

第二个“一定不会”。政府一定不会出台任何政策去帮助富人优先地更多地占有优质资源。这既不符合政府的职责，也不是当前房地产市场发展的当务之需。解决更多的老百姓住房问题，合理地配置有限的土地资源，实现社会公平，这才是政府政策的根本立足点。

第三个“一定不会”。一定不会有支持老百姓不恰当地过度消费的政策出台。我们可以理解老百姓追求更美好的幸福生活，住更宽敞的住房，这是社会发展的动力。但是政府不鼓励超出社会资源所允许范围内的消费趋势。上世纪80年代初，我们上海的年轻人结婚的时候90%的人找不到住房，兄弟姐妹在一个房子里挤在一起，这是很普遍的事。今天，已经有30%、40%或者更多的年轻人结婚的时候，在父母的帮助下，已经可以有自己拥有独立产权的住房。20年发生这么大的变化。我们把每个年轻人结婚都有自己房子作为目标的话，我们走得快还是不快，发展的速度可以这样说，在全世界的城市化历史上，都是不多见的。要求现在就达到我们需要较长时间才能达到的目标，这样的政策肯定不会出。

第四个“一定不会”。政策一定不会被各种各样危言耸听的警告、哗众取宠的言论所挟持。如果举个例子说，当年家电业发展过程中，政府出台了很多政策，叫定点企业，只有那些经过电子工业部、轻工业部等这些部委定点的厂家才能生产，没有这个许可证就不能生产，生产了也不能销售。但是政府定点的这些企业，至今何在？而今天，中国的家电产业是全世界的佼佼者，不论是白色家电还是黑色家电，我们都是当之无愧的世界第一。尽管那些政府定点企业确确实实不复存在了。还能举出很多很多类似的例子。那些偏激的，言过其实的言论，不应该是我们研究客观规律时应有的立场。

政策未来四大趋势

那么政策会怎么出台，从研究者的身份、学者的眼光来看，陈淮觉得有这么几个趋势。

第一，需要保证老百姓、普通居民、困难群体的住房问题。现在如果把全中国的城镇居民都住上全面小康标准的房子，作为一个既定目标，实现这个目标，我们大约需要20年。20年让现在5.2亿的城镇居民，20年后8亿至8.5亿的城镇居民住上全面小康标准的房子，不是一个很长的时间，而是一个非常快的速度。那么显而易见，简单的数学方式去计算就可以知道，20年能让市民都住上全面小康的房子，我们每年只能有5%的人群解决住房，达到这种目标。但是现在的问题是，如果我们的开发商所能运作的力量，我们社会所能提供的土地，我们每年所能形成的产品资源，只能满足5%的人群的话，那我们是优先满足富人奢侈性消费的需求呢，还是满足困难群体、一般老百姓改善住房的客观需求？这是政策要解决的问题，政策绝对不可能在2005和2006年里，把56%的大多数老百姓要求买到自己理想住房在一个短期内办到。但是政府可以办到的是，假如我们每年只能满足5%的人群的居住需求可住量的话，保证老百姓、困难群体居住改善的优先权，而不是富人占有这5%的名额。因为纯粹市场出价的话，谁出价高，谁先获得资源。那么显然收入最高的群体最先获得这个资源，这是调整社会公平。

第二，是节能省地。政府推进节能省地已经是一个既定的计划，本届政府重点要抓这件事。两星期前，国务院常务会刚刚开过会，温家宝总理要求建立“节约型社会”。在建设领域里，推进“四节”（节能节地节水节财）。为什么要这样呢？因为我们没有那么多的地，那么多的资源。照这样的情况，开发商盖得起房子，银行供得起资金，也没有用。我们不希望上海今后出现这样的楼盘，因为资源供给不足，而被迫退出市场，这是我们不愿意看到的。

第三，要完善市场体系梯度消费理念。现在这个市场并非是开发商卖新房子的市场。在发达国家，每年的房地产成交组合中，80%是在二级市场中完成的。一定是由一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场全面发展，相互构成，成为一个合理体系的市场。政策一定指向有利于推动资源优化配置，市场体系不断完善的方向。

第四，一定会让老百姓有更多的机会。这里指的老百姓是住房者，有更多的机会分享土地增值收益的政策体系，而不是开发商在开发过程中把土地未来可能的潜力、好处一网打尽，不是地方政府把土地收来的钱一网打尽。把土地升值带来的房产升值，以及由此带来的在居住过程中获取的投资收益的好处，怎样均衡合理地留给老百姓，这是政策制定的方向。